“好房子”新规激发楼市活力 北京3月新旧房成交量齐增

每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺

“今年第一季度，我们所有项目均超额完成销售任务，完成率均达100%以上。这一成绩主要得益于市场‘小阳春’带来的客户增量，以及产品力的持续提升。”4月9日，北京一位央企开发商人士通过微信向《每日经济新闻》记者表示。

北京链家研究院统计数据显示，3月，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，环比上涨107%，同比上涨51.7%。另据北京市住建委官网统计，截至3月30日，3月北京二手房网签17848套，较2月上涨50.3%，同比上涨29.0%。

值得注意的是，今年第一季度，土拍无疑是北京楼市的主角，单地块的成交楼面价纪录已经来到10.23万元/平方米。新房市场同样火热，海淀区功德寺板块单价超过10.5万元/平方米的项目入市，对北京整个市场价格产生了拉动作用。

多位受访人士向记者表示，“小阳春”集中释放后，市场依然严峻。未来核心地块的高产品力项目会持续热销，而缺乏地段与产品竞争力的项目则加速遇冷，且这一分化趋势将日趋尖锐。

3月份，北京新建商品住宅（不含共有产权房）环比上涨107%，同比上涨51.7%。图为北京一处在建楼盘项目。 每经记者 陈梦妤 摄

新房市场迎久违热度

3月，北京新房市场迎来久违的热度，海淀区的表现尤其抢眼，在其他区，也有很多低调抢收的楼盘项目。天朗数据显示，一季度，石景山区的元玺、中海寰宇天下天镜，通州区的招商璀璨公元、云璟揽阅，丰台区招商臻园、森与天成等项目的网签数据排名靠前（分区看）。

记者注意到，当前部分热销的楼盘，其拿地节点普遍集中于土地市场低迷期或价格洼地阶段。但随着海淀朱房村、树村等核心区域高价地块的成交，推高了市场预期，这些项目得以借势行情回暖，吃到了这波热度“红利”。

“从数据看，我们今年第一季度的表现明显优于去年同期，共有四个项目分别摘得区域网签销冠。”前述央企开发商人士认为，“再好的市场环境，也需要过硬的产品打底。”

在他看来，当前楼市呈现显著两极分化趋势：具备优质配套、清晰投资预期的核心地块，叠加高产品力的项目持续热销；而缺乏地段与产品竞争力的项目则加速遇冷。“今年这类分化将更趋尖锐。”

官方数据也能进行佐证。据北京市统计局数据，今年1~2月，全市房地产开发企业房屋新开工面积128.4万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅新开工面积118.9万平方米，同比增长86.7%。全市新建商品房销售面积94.6万平方米，同比下降17.8%，主要是受上年同期保障性住房集中签售影响，随着房地产市场交易逐步改善，纯商品住宅销售同比增长13.9%。

北京链家研究院统计数据显示，3月，北京新建商品住宅（不含共有产权房）成交4151套，环比上涨107%，同比上涨51.7%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月的成交水平；成交均价64999元/平方米，同比上涨11.7%，环比上涨17.4%。

北京链家研究院分析师岳微表示：“海淀功德寺板块新房项目入市，明显带动市场成交，项目单价超过10.5万元/平方米、总价1500万元/套，亦对市场价格产生拉动作用。”

中指研究院统计数据显示，3月，北京新建商品住宅累计成交59.26万平方米，环比增长120%，同比增长48.4%。3月多个新盘相继入市，热点项目带动下，整体开盘去化率较高。

网签速度也在加快。据北京市住建委数据，3月，北京新建商品房住宅累计网签4850套，环比上涨111%，同比上涨36%。举例来看，截至4月9日，和樾玉鸣已经有了253套网签，成交价格约10.49万元/平方米。

“从开发商角度看，拿地实为生存策略，通过战略性囤积核心城市、核心区的地块，才能维持开发的连续性。只有拥有优质土储，才能掌握定价权与开发节奏。确保持续在售项目供给，才可能一直留在牌桌上，在市场上占据主动地位，这是底层逻辑。”前述央企开发商人士向记者分析指出。

二手房市场方面，北京市住建委官网统计数据显示，截至3月30日，3月北京二手房网签17848套，较2月上涨50.3%，同比上涨29.0%。

土拍楼面价纪录刷新

“好房子”则是贯穿第一季度北京楼市的关键词。2月13日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）。其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

新规落地的第一个周末，2月15日才开放样板间的昌平区朱辛庄越秀星樾项目，一上午就排了400多个号；2月13日才开完产品发布会的云璟揽阅，2月15日单日到访量就超过600组。

2月中旬，记者曾采访过一位有多个在售项目的开发商人士，彼时其透露“重仓北京，有的放矢，不拿无效地，接下来的重点工作就是强推新盘区域”。如今，他所在的公司不仅新增数宗地块，也收获了一波业绩。

“第一季度购房群体没有发生结构性变化，只不过‘小阳春’激发了客户走向市场，大家的预期发生了变化，从深度观望转向主动比选。”该人士指出，当前客户对“好房子”的价值敏感度显著提升，倾向于选择更好的房子。比如，得房率从此前的80%跃升至95%，相当于同等总价下实用面积提升15%，在此背景下，大家都在做明智的选择。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期购房者积极性明显增加，对于新推出的一些标准也很关心。说明当前供给端的一些改革，使得需求端对于“好房子”的期待更加强烈，期待有更多的好产品推出市场。

对于接下来的预期，前述央企开发商人士表示，市场热度在“小阳春”集中释放后，实际压力并未消散，市场依然严峻。因为这一波行情本质是对过去积压需求的透支性兑现，反而可能加剧后续市场的竞争烈度。“今年土拍一直在进行，大家拿到新地就做新项目，卷产品、卷服务，新项目扎堆入市，未来竞争会更加激烈，客户也会更加分化。机遇与挑战并存，面对竞争，我们也会做好充分准备。”

今年以来，不少头部房企加快在北京布局，土拍楼面价纪录也不断被刷新。

就在4月8日，通州区八里桥片区一宗宅地被招商蛇口以27.082亿元竞得，成交楼面价约31192 元/平方米，溢价率达16.28%。

而年初的1月2日，北京2025年首场土拍火爆上演——海淀区朱房村棚改二期HD- 0803-0029、0030地块以总价181.924亿元成交，平均溢价率21.04%。其中一宗地的竞价轮次达到244轮，最终被建发房产以90.404亿元摘得，成交楼面价约9.5万元/平方米。

3月18日，海淀树村地块以10.23万元/平方米的成交楼面价，直接超越上述朱房村地块的楼面价，刷新北京“两集中”供地以来涉宅用地成交楼面价纪录。

中指研究院统计数据显示，北京一季度共出让11宗宅地，土地出让金为569亿元。

此前的2月25日，在2025年北京商品住宅用地推介会上，海淀、昌平、丰台等各区均拿出地块参加推介，共有92家房企参与。当时现场就有数位开发商人士向记者表示，今年公司在北京有拿地计划，好的地块都会关注，择优选择。

从目前的情况看，第二季度的北京土拍市场将大概率延续这一热度。

每日经济新闻