北京楼市小阳春盘点|二手房：优质房源成交周期大幅缩短，近郊外溢需求升温

“金三银四”北京二手房市场持续保持活跃。据北京商报记者统计，2025年3月及4月（截至4月27日）北京二手房网签量已达32662套，环比增长26.52%，同比增长18.19%。优质房源成交周期大幅缩短与近郊外溢需求升温成为市场两大显著特征。

北京商报记者实地走访西城、海淀、丰台等区域了解到，自2024年10月起北京二手房成交热潮已持续7个月，核心地段、优质配套、户型设计实用的房源呈现“挂牌即成交”态势。作为核心区域成交热度的有力补充，近郊板块在2025年“金三银四”期间也承接了大量外溢的购房需求。

成交量同比增长近两成

北京二手房市场传统销售旺季“金三银四”即将步入尾声。据北京商报记者统计，截至4月27日，2025年3月及4月北京累计成交二手房32662套，相较于1月和2月的总成交量25816套，环比大幅增长26.52%。

在环比增长的同时，北京二手房“金三银四”期间同比也实现了近两成的增长。从同比表现来看，2025年“金三银四”期间二手房网签量较2024年同期的27634套同比增长18.19%。值得一提的是，纵向对比近四年数据，2025年成交量仅次于2023年的36120套，位居同期次高位，高于2022年的30010套及2024年水平。

数据的背后，北京二手房市场的韧性也进一步体现。合硕机构首席分析师郭毅认为，部分价格调整充分的楼盘，以及占据核心区位但户型存在瑕疵的房源，仍能吸引有效需求入场，这折射出北京楼市刚需底盘的扎实根基。

郭毅表示，在健康的市场生态中，这种自下而上的需求传导机制至关重要：从满足基本居住需求的刚需购房，到首次改善型置业，再到品质升级型消费，最终延伸至终极改善型豪宅交易，形成完整的交易闭环。这种阶梯式消费链条不仅激活了存量房市场的老旧小房源流转，更为新房市场的高端产品提供了需求支撑，推动整体市场形成良性互动的交易格局。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，当前北京二手房市场呈现成交量复苏态势，市场基本盘也趋于稳固，但政策驱动特征依然明显。观察市场运行轨迹可见，本轮“金三银四”成交回暖主要源于前期税收优惠及公积金政策调整的延续效应。

成交周期最快缩短至3天

在政策端持续效应下，北京二手房市场呈现优质房源需求量增长的趋势。

“面积适中且价格合适的房源在近几个月迎来快速成交”，西城三里河片区某头部中介机构经纪人赵虎指出，现在挂牌的房源中，很难找到价格实惠且户型及朝向均满意的优质房源，偶尔出现的一套也会在短时间内被“秒杀”。

以4月中旬成交的一笔订单为例，一对年轻夫妻从看房到成交仅用时3天。据赵虎回忆，该套房源仅挂牌5天时间，挂牌当天便吸引到经纪人和购房者的关注。“尽管这套房源的面积仅为60平方米，但其布局合理、空间利用率高，且价格相较于同类型房源更具竞争力。”赵虎表示。

赵虎指出，丰富的教育资源叠加3月及4月临近小学学籍录入时间，促进了房源成交时间的提速。

相似的情况在西城德胜片区同样存在。德胜片区某头部中介机构经纪人秦风告诉北京商报记者，该片区房源多为老房子，户型、面积、空间使用率、小区环境等因素导致居住舒适度并不高，虽然有教育资源优势存在，但以往成交周期普遍在10天左右，而在近期成交周期缩短至5天。

成交周期的缩短一部分得益于临近学籍录入时间，更多的则是市场观望情绪的减弱。秦风直言，二手房市场在近半年的加速回暖是有目共睹的，这种持续性让购房者的信心增加，决定购买心仪房源的思考时间大幅缩短。

相较核心区域成交周期大幅缩短，石景山、大兴等区域则表现为“温和抬升”。北京商报记者从石景山、大兴及通州等区域多位经纪人处了解到，在“金三银四”期间成交量均有所提升，尤其是石景山和大兴地区凭借交通便捷、城市界面配套全等优势，成交量相比1月、2月提升20%左右。然而，成交周期并未出现显著缩短，依旧保持在大约40天的水平。

石景山八角片区某头部二手房中介机构经纪人乔梦雪分析称，虽然市场回暖带动了成交量提升，但相比核心区域，刚需客群数量大于优质房源供应量，即便是八角片区成交量小幅提升，但是房源库存量较大，也使得购房者有充足时间精挑细选，无需急于做决定。

近郊板块承接外溢需求

作为核心区域成交热度的有力补充，近郊板块在2025年“金三银四”期间也承接了大量外溢的购房需求。

乔梦雪告诉北京商报记者，该区域购房者与核心区域的受众略有不同，多数为工作单位在地铁沿线，因市中心房价较高而外溢、无需考虑子女教育，方便通勤为刚需的购房者。

北京商报记者在现场与一位刚刚签订完购房合同的购房者了解到，该购房者早在2023年就有了购房打算，但出于对房价走势的担忧，一直将购房计划搁置，选择持币观望。其工作地点位于公主坟，最终选定五环外的石景山房源，尽管该房屋距离单位较远，但靠近地铁，通勤较为便利。更重要的是，石景山房源价格虽有小幅回调，4万元/平方米的均价却与他当前的资金状况更为匹配，这也成为促成交易的关键因素。

类似情况在近两个月枣园片区也明显增多。大兴枣园片区某头部中介机构经纪人严洛洛表示，去年该区域的购房人群多为当地改善客群，而从今年购房的人群来看，核心区域外溢的购房者人数明显增加。

据严洛洛统计，其经手房源中，2024年西城、东城等核心区域客群占比仅10%—20%，而当前该比例已提升至40%左右。严洛洛认为，在近郊板块城市配套日趋完善、轨道交通网络密集覆盖的背景下，依托地铁沿线物业完全可满足日常通勤与生活需求。这种居住价值重构促使核心区域改善型客群将置业目光转向非核心板块，形成以居住品质升级为核心诉求的外溢效应。

谢逸枫认为，供需失衡格局下优质房源的稀缺性，正推动市场形成普通商品房库存结构转化的预期。他表示，交易端持续高热行情产生示范效应，显著增强了潜在购房群体的入市意愿，形成自我强化的需求循环；资产价格预期与成交热度形成正反馈机制，市场参与者对房价上涨的心理预期被进一步放大，这种预期管理效应已成为推动行情的重要驱动力。从市场韧性维度分析，若5月后交易量能延续当前水平至“金九银十”，则表明市场已逐步形成内生增长动能。

北京商报记者 王寅浩 李晗